Regulación de predios en el estado de Hidalgo.

La falta de una política estatal y local así como el insuficiente control urbano de los municipios, siguen propiciando el aparecimiento de asentamientos humanos irregulares. Los procesos de ocupación y fraccionamiento informal del suelo no han contado con una respuesta eficaz, y los esfuerzos aislados de algunos municipios se han topado con fuertes limitantes originadas por la falta de herramientas de gestión adecuadas y una política estatal clara.

La falta de suelo con servicios a precios apropiados causado principalmente por la especulación del mismo no ha permitido la existencia de una oferta suficiente de este suelo, por lo que tanto los proyectos de vivienda social como las soluciones de vivienda que genera el mercado informal se localicen en las periferias agravando el proceso de crecimiento expansivo y descontrolado dentro de las ciudades.

Los procesos de regularización "existentes" han fomentado la aparición de nuevos asentamientos informales, esta situación se empeora por la falta de mecanismos, efectivos, de control y sanción. Al tratarse de procedimientos al margen de la normativa regular es necesario un marco especial que defina tanto los mecanismos y herramientas de gestión, control y sanción.

La problemática la visualizo de la siguiente forma:

• Invasiones: Las cuales pueden ser a terrenos públicos y a terrenos privados.
• Ocupación ilegal de predios públicos o privados generalmente hechos por la fuerza.
• En caso de predios privados la negociación entre propietario y posesionario es difícil.
• Es frecuente la presencia de dirigentes y de conflictos sociales.
• Se produce la venta múltiple de predios (venta del mismo lote a distintos posesionarios).
• La ocupación tiende a ser densa y apresurada.
• Nula planificación urbanística, sin servicios, sin previsión de riesgos o protección a zonas sensibles.
• Ausencia de un trazado vial adecuado y áreas verdes y comunales.
• En predios públicos es necesario seguir complejos pasos legales.
• Urbanización informal: Urbana o no urbana.
• Fraccionamiento no autorizado de un predio propiciado por el dueño del mismo, o intermediarios quienes usualmente mantienen la propiedad global o terminan transfiriéndola por distintos tipos de presiones a la organización social creada por los compradores.
• Usualmente cuentan con algún grado de planificación urbana que puede o no respetar la zonificación del sector (si es que el municipio cuenta con este).
• Los posesionarios gestionan los servicios básicos y las obras de urbanización.
• Pueden tener distintos grados de consolidación en función del tiempo del asentamiento y de los servicios existentes.
• No suelen presentar grados significativos de conflictividad social.
• En la mayoría de los casos cuentan con reserva de espacios verdes y comunales con distintos grados de calidad.
• Pueden localizarse dentro o fuera del límite urbano oficial.
• Derechos y acciones: Urbano o rural.
• Los habitantes son copropietarios del terreno.
• Figura legal de copropiedad utilizada para suplir la imposibilidad de fraccionar legalmente, tanto por formar parte del mercado informal (lotizadores) como por no cumplir con el lote mínimo definido por zonificación.
• En predios urbanos es una forma de "simular" la entrega de escrituras de cuerpo cierto por parte del lotizador informal, pero solo se entrega una cuota o participación del lote total que no ha sido fraccionado.
• En predios rurales es más común su uso en sucesión por herencia cuando no es posible cumplir con el lote mínimo.
• Genera problemas complejos al momento de la legalización o regularización de la propiedad por la necesidad de contar con el conocimiento del 100% del derecho-accionista, o la aplicación de alguna herramienta.

Propuesta para la regulación de predios.

• Dotar de un marco normativo y de procedimientos unificados que permita una gestión más eficaz y coordinada de los procesos de regularización.
• Establecer procedimientos que permitan adaptar las herramientas de gestión a las distintas realidades del mercado informal del uso de suelo en cada ciudad.
• Fortalecer mediante la ley las carencias de los municipios.
• Generar nuevos procesos administrativos y legales para procesos de regulación.

P.D. Según el INEGI, más del 50% de los mexicanos no cuentan con las escrituras de los predios que poseen. Todo esto debido a diferentes casos como: No contar con antecedente legal de la propiedad, haberla recibido por herencia sin existir testamento, haber realizado la compra por contrato privado o que solo se hayan adquirido los derechos de la posesión y, en consecuencia, no se tiene un título de la propiedad.